הדילמה המוכרת ביותר של משקיע ישראלי ביוון היא: "אתונה או סלוניקי?". שתי הערים הגדולות ביוון מציעות הזדמנויות נדל"ן מצוינות, אך הן פונות לפרופילי השקעה שונים לחלוטין. אתונה היא מטרופולין ענק ובירה אירופאית, בעוד סלוניקי היא עיר סטודנטיאלית, צעירה, ומתפתחת בקצב מסחרר.
במאמר זה, המומחים של גפן גלובל עורכים השוואה מקיפה לשנת 2025 כדי לעזור לכם לקבל את ההחלטה הנכונה.
אתונה חוותה זינוק אדיר במחירי הנדל"ן החל משנת 2018. משקיעים זרים (בעיקר סינים, רוסים, וישראלים) רכשו אלפי דירות במרכז העיר, מה שהוביל לעליית מחירים חדה. כיום, אתונה נחשבת לשוק "בוגר" יותר. המחירים במרכז העיר (כמו קולונאקי או פגרטי) כבר משקפים את הפוטנציאל, והתשואות נשחקו בהתאם. עם זאת, אתונה עדיין מציעה יציבות של עיר בירה וביקוש קשיח מצד תיירים לאורך כל השנה.
סלוניקי נמצאת כיום בנקודה שבה הייתה אתונה לפני 4-5 שנים. העיר עוברת מהפכה תשתיתית: קו המטרו החדש נפתח, הנמל מורחב, ופארקי הייטק חדשים נבנים במערב העיר. סלוניקי נהנית מביקוש אדיר מצד כ-150,000 סטודנטים (האוניברסיטה הגדולה בבלקן נמצאת בה), תיירות גואה, ומחירי כניסה שעדיין מאפשרים למשקיעים קטנים ובינוניים להיכנס לשוק.
כדי להבין את ההבדלים במספרים, ריכזנו את הנתונים הממוצעים לשנת 2025:
| פרמטר | אתונה (מרכז/דרום) | סלוניקי (מרכז/מערב) |
|---|---|---|
| מחיר ממוצע למ"ר (משופץ) | €2,500 – €4,000 | €1,500 – €2,500 |
| תקציב כניסה מינימלי מומלץ | €150,000 | €90,000 |
| תשואת שכירות ארוכת טווח (נטו) | 3.5% – 4.5% | 5.5% – 7% |
| תשואת Airbnb (נטו) | 5% – 6.5% | 6% – 8% |
| מס רכישה | 3.09% | 3.09% |
הנתונים הם ממוצעים ומשתנים בהתאם לנכס הספציפי.
כלל ברזל בנדל"ן הוא שככל שמחיר הכניסה נמוך יותר (ביחס לפוטנציאל האמיתי של האזור), כך פוטנציאל השבחת הערך גבוה יותר.
באתונה, המחירים כבר "תמחרו" את רוב הפיתוח העירוני. בסלוניקי, לעומת זאת, אזורים שלמים (במיוחד במערב העיר) עדיין מתומחרים בחסר. פתיחת המטרו וההתחדשות העירונית המסיבית צפויים לדחוף את המחירים בסלוניקי למעלה ב-20%–30% נוספים בשנים הקרובות.
שתי הערים נגישות מאוד לישראלים. לאתונה יש טיסות יומיות מרובות לאורך כל השנה. לסלוניקי יש טיסות ישירות (כשעתיים וחצי) בתדירות גבוהה, במיוחד מחודש מרץ ועד נובמבר, וכן טיסות חורף סדירות.
בסלוניקי קיימת קהילה יהודית היסטורית חמה, וישראלים רבים מרגישים בה "בבית" בזכות האווירה הים-תיכונית, הטברנות, והקצב הרגוע יותר לעומת אתונה הסואנת.
אתונה מתאימה לכם אם:
* התקציב שלכם גבוה מ-€150,000.
* אתם מחפשים יציבות של עיר בירה אירופאית גדולה.
* אתם מכוונים לדירות יוקרה (הריביירה של אתונה) או ויזת זהב בסכומים גבוהים.
סלוניקי מתאימה לכם אם:
* התקציב שלכם נע בין €80,000 ל-€150,000.
* אתם מחפשים תשואת שכירות גבוהה (Cash Flow).
* אתם רוצים ליהנות מפוטנציאל עליית ערך (Upside) משמעותי בשנים הקרובות.
* אתם מעדיפים להשקיע בעיר סטודנטיאלית עם ביקוש קשיח לשכירות.
בגפן גלובל, בחרנו למקד את פעילות היזמות שלנו בסלוניקי ובחלקידיקי. הסיבה פשוטה: המספרים לא משקרים. סלוניקי מאפשרת לנו לייצר עבור המשקיעים שלנו מוצר נדל"ני איכותי, במיקומים אסטרטגיים, במחירי כניסה שפויים, ועם תשואות שקשה מאוד להשיג כיום באתונה. בנוסף, הנוכחות הפיזית שלנו בסלוניקי מאפשרת לנו להעניק שירות ניהול נכסים ברמה הגבוהה ביותר.
עדיין מתלבטים? המומחים של גפן גלובל ישמחו לנתח יחד איתכם את הצרכים שלכם ולהתאים לכם את ההשקעה המדויקת:
רוצים להשקיע בנדל"ן ביוון?
גפן גלובל מציעה ליווי מלא להשקעות נדל"ן מניבות בסלוניקי ויוון.
👉 צפו בפרויקטים שלנו | צרו קשר לייעוץ חינם | עוד כתבות בבלוג
