מערב סלוניקי – בין הנמל ל-FIX: החזית העירונית החדשה של סלוניקי

מערב סלוניקי – בין הנמל ל-FIX: החזית העירונית החדשה של סלוניקי

במשך שנים, האזור סביב הנמל והכניסה המערבית לסלוניקי היה מזוהה בעיקר עם מחסנים, תעשייה ותנועה של משאיות. בשנים האחרונות התמונה משתנה: פרויקטי ענק כמו מתחם FIX של DIMAND, קומפלקס המשרדים HUB26, שדרוג הנמל וההתפתחות סביב המטרו – הופכים את מערב סלוניקי לאחד האזורים העירוניים המעניינים למשקיע נדל״ן בצפון יוון.

איפה זה ולמה זה מעניין

• מיקום ונגישות:
  החזית המערבית של סלוניקי משתרעת לאורך רחוב 26ης Oktovriou – בין תחנת הרכבת, הנמל ומרכז העיר. מדובר במרחק קצר מאוד מכיכר אריסטוטלוס וממרכז החיים העירוני, עם חיבור ישיר לכבישים הראשיים ולאוטוסטרדה לבלקן.

• שער ימי ולוגיסטי:
  נמל סלוניקי משמש שער לסחורות נוסעים ליוון, בולגריה, סרביה וצפון מקדוניה. פרויקט הרחבת רציף 6 (השקעה של כ-195.6 מ׳ אירו) צפוי להכפיל כמעט את קיבולת המכולות עד כ-1.5 מיליון TEU בשנה, ולאפשר קבלת אוניות ענק.

• תשתיות חדשות:
  המטרו של סלוניקי, שהחל לפעול ב-2024, משפר משמעותית את הקישוריות בין תחנת הרכבת, המרכז והאזור המערבי. במקביל, העירייה והמדינה מקדמות שבילי אופניים, שיקום מבנים היסטוריים ופתיחת שטחים ציבוריים לאורך המים. bidspirit-images.global.ssl.fastly.net

• שינוי תדמיתי:
  מלונות קיימים (The Met, Porto Palace), מרכז הקניות One Salonica ופרויקטים חדשים כמו HUB26 ו-FIX, ממקמים את המערב כ־“Western Gateway” – שער עירוני מודרני שמשלב עסקים, מגורים ותיירות.

FIX – מנוע הצמיחה של החזית המערבית

מה זה פרויקט FIX?

מתחם FIX נבנה על שטחה של מבשלת הבירה ההיסטורית FIX, שנחשבת חלק מהמורשת התעשייתית של סלוניקי. DIMAND מובילה כאן פרויקט התחדשות עירונית רחב היקף, בשיתוף משרד Foster + Partners.

• היקף וייעודים:

  • שטח מגרש: כ-25,000 מ״ר.

  • מבני שימור + בניינים חדשים ביוקלימטיים.

  • שימושים עיקריים: מגורים, מלונאות 5★, תרבות, מסחר ושטחים ציבוריים פתוחים.

• מגורים – FIX Residences:

  • כ-96 דירות בסטנדרט גבוה, על פני 9 קומות.

  • טווחי שטח: כ-45–285 מ״ר (דירות קטנות, משפחתיות ופנטהאוזים).

  • חניה תת־קרקעית ושטחים משותפים מתוכננים.

• מלונאות ותרבות:

  • מלון 5★ עם 153 חדרים במבנה חדש.

  • מלון בוטיק במבנה לשימור עם כ-38 חדרים.

  • מוזיאון MOMus לאמנות מודרנית (אוסף קוסטאקיס), בית קבע לתזמורת הסימפונית וקומפלקס גסטרונומיה ואירועים.

מחירים ב-FIX – רף חדש לשוק

לפי פרסומים כלכליים ביוון, מחירי הדירות ב-FIX צפויים לנוע בטווח של כ-5,500–10,000 אירו למ״ר, כאשר הדירות היקרות ביותר מתומחרות סביב 2.5 מיליון אירו ליחידה.

בהשוואה לנתוני שוק עדכניים:

• מחיר ממוצע לעסקאות דירות בסלוניקי כולה נע סביב כ-2,000–2,200 €/מ״ר (מלאי ישן וחדש יחד).

• דירות חדשות במיקומים טובים בעיר מתומחרות לרוב סביב 3,500–5,000 €/מ״ר.

כלומר, גם ברמת כניסה (5,500 €/מ״ר), FIX מתומחר מעל שוק הדירות הכללי, ובקצה הגבוה הוא מזוהה עם סגמנט אולטרה-פרימיום שלא היה קיים במערב סלוניקי בעבר.

מגמות נדל״ן ורקע שוק במערב סלוניקי

• עליית מחירים בעיר:
  לפי בנק יוון, סלוניקי הובילה את העלייה הארצית במחירי הדירות ברבעון הראשון של 2025, עם קצב שנתי של כ-10% – גבוה מאתונה וממוצע המדינה.

• פער בין ישן לחדש:
  ניתוח אזורי בסלוניקי מראה כי במערב העיר, דירות חדשות עלו בשנים האחרונות בקצב מהיר יותר מדירות ותיקות – עם מחירים שמטפסים לאזור 2,000 €/מ״ר ומעלה בפרויקטים חדשים, לעומת סביב 1,200–1,400 €/מ״ר בבניינים ישנים.

• שכר דירה:
  שכר הדירה במערב סלוניקי נע בדרך כלל בין כ-8 ל-12 €/מ״ר לחודש, תלוי במיקום וברמת הבניין – נמוך מעט מהמרכז, אבל עם פוטנציאל עלייה ככל שהפרויקטים החדשים (FIX, HUB26 ותוספת מסחר/משרדים) נכנסים לפעולה.

• תעסוקה ותיירות:
  ההרחבה בנמל, העלייה בתנועת הקרוזים והכניסה של חברות בינלאומיות ל-HUB26 ומתחמי משרדים סמוכים, מוסיפים למערב העיר ביקוש יציב מצד עובדים, אנשי עסקים ותיירי city-break.

נדל״ן במערב סלוניקי – מה חשוב למשקיעים

• ביקוש מעורב:
  האזור משרת שלושה קהלי יעד:

  • תושבים מקומיים שמחפשים מגורים קרובים למרכז ולמקום העבודה.

  • שוכרי business (חברות, בנקאים, עובדי נמל, אנשי הייטק).

  • תיירים שמעדיפים לינה קרובה לנמל, למוזיאונים ולפרויקטים החדשים.

• השקעות עוגן:
  פרויקטים כמו FIX ו-HUB26 הם “עוגנים” שמייצרים סביבם אפקט עליית ערך – גם בנכסים שאינם חלק ישיר מהקומפלקס, אלא נמצאים ברדיוס כמה מאות מטרים.

• פער מחירים ביחס לפוטנציאל:
  היום ניתן עדיין למצוא במערב סלוניקי בניינים לשיפוץ או פרויקטים חדשים במחירים נמוכים משמעותית ממחירי FIX ומהממוצע במרכז. עבור משקיע שמסתכל קדימה, השילוב של מחיר כניסה נמוך יותר + שדרוג סביבתי משמעותי הוא נקודת כניסה מעניינת.

• זווית תשואה:
  במיקומים הנכונים, אפשר לבנות תמהיל שמשלב:

  • השכרה לטווח בינוני-ארוך לסטודנטים ועובדים.

  • פוטנציאל למודלים תיירותיים (מלונאות רשומה או השכרה לטווח בינוני) בהתאם לרגולציה.