אתונה מזמינה את קרנות הגידור של לונדון: מה התוכנית של יוון, ומה זה אומר על הכלכלה ועל שוק הנדל"ן

כתבה שפורסמה היום ב-TheMarker מספרת על תוכנית ממשלתית יוונית להפוך את אתונה למרכז ניהול עושר עולמי. אספנו את העובדות, הצלבנו אותן עם הדיווחים ב-Bloomberg וב-Financial Times, והסברנו למה זה משנה למי שמחזיק — או שוקל להחזיק — נכס ביוון.

מה קרה

בשבועות האחרונים התפרסמו כמה ידיעות שנראו בתחילה כמו סיפורים נפרדים, ומתברר שהן חלק מאותה תוכנית:

• כריס רוקוס, מייסד Rokos Capital Management, אחת מקרנות המאקרו הגדולות בלונדון (כ-22 מיליארד דולר בניהול), מעביר את התושבות המסית שלו מבריטניה ליוון ופותח משרד באתונה. לפי הדיווחים, המשרד צפוי לצמוח עד כ-50 עובדים.
• Millennium Management של איזי אנגלנדר, מהקרנות הגדולות בעולם (מעל 97 מיליארד דולר), מנהלת מגעים עם הרשויות ביוון לפתיחת המשרד הראשון שלה באתונה.
• Veriton Fund Management האמריקאית (כ-12.6 מיליארד דולר) מגלה עניין דומה.

לפי Bloomberg, מה שנראה לרבים כהפתעה היה בעצם תוצאה של תוכנית שממשלת יוון עבדה עליה קרוב לשנה — כולל ביקורים של נציגי ממשלה במשרדי קרנות בלונדון, עם מצגת מסודרת של ההטבות.

התוכנית: איך יוון "קונה" את קרנות הגידור

היתרון של יוון לא נבנה על הבטחה אחת אלא על שילוב של כמה כלים:

1. מס קבוע של 100 אלף אירו על הכנסות מחו"ל. המסלול הזה קיים מ-2019: מי שמעביר את התושבות המסית שלו ליוון יכול לשלם 100 אלף אירו בשנה כמס סופי על כל ההכנסות שלו מחוץ ליוון, למשך עד 15 שנה. עבור מנהל קרן עם הכנסה של מאות מיליונים — זה מספר כמעט סמלי.

2. מס של 5% בלבד על בונוסים ו-Carried Interest. זה החידוש של 2026: חוק חדש של משרד הכלכלה והאוצר היווני קובע מס של 5% על התגמול הביצועי של מנהלי קרנות גידור, פרייבט אקוויטי וקרנות השקעה אלטרנטיביות — בתנאי שיש נוכחות עסקית אמיתית ביוון. ההטבה תקפה עד 7 שנות מס, רטרואקטיבית מ-1 בינואר 2026.

3. תנאי הסף: 3 מיליון אירו הוצאות תפעול בשנה. כאן נמצא החלק החכם של התוכנית. יוון לא מסתפקת בכתובת למשלוח דואר. כדי ליהנות מההטבות, הקרן צריכה להוציא לפחות 3 מיליון אירו בשנה ביוון — כלומר משרד, עובדים, שירותים מקומיים.

4. ודאות רגולטורית. החוק החדש קובע במפורש שמתן שירותי ניהול תיקים או ייעוץ מיוון לקרנות אירופיות לא ייחשב, כשלעצמו, כהעברת "ניהול אפקטיבי" ליוון. במילים פשוטות: הקרן לא נכנסת בטעות לרשת מס שלא תכננה.

והתזמון לא מקרי: בריטניה ביטלה את מעמד ה-Non-Dom והחמירה את מס הירושה, וגל של עשירים מחפש כתובת חדשה. יוון נכנסה בדיוק לחלון הזה.

למה זה משפר את כלכלת יוון

זו השאלה החשובה. מס של 5% נשמע כמו ויתור, אז איך המדינה מרוויחה?

א. מיסוי על מה שלא היה קיים. 5% מבונוסים של סוחרי מאקרו ו-100 אלף אירו לשנה מאדם — זה כסף שיוון לא ראתה בכלל לפני שנה. המדינה לא מוותרת על הכנסה קיימת; היא יוצרת בסיס מס חדש.

ב. משרות בשכר גבוה במיוחד. קרן גידור לא מגיעה לבד. היא מביאה סוחרים, אנליסטים, אנשי טכנולוגיה, עורכי דין, רואי חשבון, יועצי מס, בנקאות פרטית ושירותי משמורת. הדרישה ל-3 מיליון אירו הוצאות שנתיות מבטיחה שהכסף מגיע לכלכלה המקומית — משכורות, שכירות, ספקים. ואנשים שמרוויחים משכורות כאלה משלמים מס הכנסה, צורכים, קונים דירות ושולחים ילדים לבתי ספר פרטיים.

ג. אקוסיסטם, לא עסקה בודדת. המטרה המוצהרת של הממשלה היא להפוך את ניהול ההשקעות לענף בפני עצמו, לצד לונדון, שווייץ ומדינות המפרץ. כל קרן שמגיעה מורידה את העלות והסיכון לקרן הבאה. ברגע שיש באתונה עורכי דין שמכירים מבנה קרן, בנקים שיודעים לתת שירות ורואי חשבון שמבינים carried interest — האטרקטיביות גדלה מעצמה.

ד. חותמת אמינות בינלאומית. רק לפני 15 שנה יוון הייתה סמל למשבר חוב. היום היא בדירוג השקעה, צומחת בכ-2% בשנה, שומרת על משמעת פיסקלית, והבורסה של אתונה מתמזגת לתוך Euronext ומשודרגת לסטטוס "שוק מפותח" (הכניסה למדדי FTSE Russell ו-STOXX מתוכננת ל-21 בספטמבר). כשמשקיע בסדר הגודל של מילניום בוחר באתונה, זה אות לכל שאר השוק שהסיכון המדיני והכלכלי ירד.

ה. אפקט מכפיל בנדל"ן. וכאן זה מגיע אלינו. עשרות עובדים בשכר של מאות אלפי אירו, מנהלים שמעבירים משפחות, משרדים חדשים במרכז העיר — כל אלה מייצרים ביקוש בקצה העליון של השוק: דירות יוקרה, השכרות איכותיות, משרדי פריים. ביקוש כזה נוטה "לזלוג" כלפי מטה ולהרים את כל השוק.

המשמעות למשקיע הישראלי

יוון עושה עכשיו משהו שמדינות מעטות מצליחות לעשות: היא מוכרת את עצמה בהצלחה לאנשים המתוחכמים ביותר בעולם הפיננסי. כשקרנות גידור עושות Due Diligence על מדינה ובוחרות בה — הן עושות את זה על בסיס מספרים, לא רגש.

בגפן גלובל אנחנו מלווים משקיעים ישראלים ביוון כבר יותר משבע שנים, בעיקר בסלוניקי ובחלקידיקי, ומסתכלים גם על הריביירה האתונאית כיעד הבא. המגמה שתוארה כאן מחזקת את התזה שלנו: יוון היא לא "השקעה זולה בדרום אירופה" אלא שוק שנכנס לליגה אחרת.

ויש חלון: מס הרכישה לרוכשים מחוץ לאיחוד עומד כיום על 3.09%. ההכרזה על 15% היא עדיין הצהרה ולא חוק, אבל היעד הוא יולי 2027. מי שרוצה להיכנס — כדאי שיעשה את זה עם התנאים של היום.

רוצים להבין איך המגמה הזו משפיעה על אזור ספציפי או על תקציב ספציפי? תאמו שיחה עם יועץ של גפן גלובל.

מקורות: TheMarker (15.9.2026), Bloomberg (9 ו-13 בספטמבר 2026), Financial Times (באמצעות ProtoThema, 9.9.2026), פרסום משרד הכלכלה והאוצר של יוון על הצעת החוק (יוני 2026). המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ מס או השקעות.