המטרו של סלוניקי
פעיל מסוף 2024 — 13 תחנות אוטומטיות, חיבור ישיר בין השכונות למרכז העיר ולאוניברסיטת אריסטו, והרחבה מערבה בתכנון.
סלוניקי · בירת צפון יוון
נדל״ן בסלוניקיהעיר שמובילה את יוון בצמיחה
מטרו חדש, פארקי עסקים, מיליארדי אירו של השקעות ותשואות שכירות גבוהות מאתונה — סלוניקי היא היעד המרכזי שלנו בצפון יוון.
+9.6%
עליית מחירי הדיור ב-2025 — סלוניקי מובילה את יוון (אתונה +8%)
~150,000
סטודנטים בעיר — ביקוש שכירות קבוע לאורך כל השנה
~2.5M
תיירים בינלאומיים בשנה; נמל התעופה רשם שיא של כ-8 מיליון נוסעים
5%–7%
תשואות שכירות ממוצעות לטווח ארוך (מול 4%–4.5% באתונה)
טווח קצר: 7%–9% · פוטנציאל גבוה
~20%
מתחת לרמות טרום המשבר — הפער שעדיין נסגר
מקור: Bank of Greece, 2025
השוואה
למה סלוניקי ולא אתונה
אתונה הובילה את הגל הראשון של שוק הנדל״ן היווני, ומחירי הכניסה בה כבר גבוהים. סלוניקי — העיר השנייה בגודלה ביוון — נמצאת שלב אחד מאחור מבחינת מחיר, ושלב אחד קדימה מבחינת קצב: היא מובילה את המדינה גם בעליית המחירים וגם בתשואות השכירות, בזכות אוכלוסיית סטודנטים ענקית, תיירות שגדלה בהתמדה והשקעות תשתית חסרות תקדים.
עליית מחירים 2025
סלוניקי
+9.6%
אתונה
+8%
תשואת שכירות
סלוניקי
5%–6%
אתונה
4%–4.5%
מחיר כניסה
סלוניקי
נמוך יותר
אתונה
גבוה יותר
חלון הזדמנות
פטור ממע״מ על דירות חדשות עד סוף 2026
המדינה היוונית האריכה את הפטור ממע״מ על רכישת דירות חדשות מקבלן — חיסכון משמעותי בעלות הרכישה, שתקף לזמן מוגבל.
הפער שבתוך העיר
המחירים במערב סלוניקי נמוכים בכ-50% מאלו של מרכז העיר — במרחק תחנת מטרו אחת. זהו האזור שהתב״ע החדשה מגדירה כהרחבה של מרכז העיר, ושם מתרכזת חלק ניכר מהפעילות היזמית שלנו.
מנועי הצמיחה
מה מזיז את סלוניקי בשנים הקרובות
מתחם FIX והילטון הראשון בעיר
יזמות Dimand בתכנון Foster + Partners — השקעה של כרבע מיליארד אירו, מלון הילטון של 184 חדרים, פתיחה מתוכננת ב-2029.
HUB26
פארק העסקים הגדול הראשון בצפון יוון — 31,000 מ״ר, תקן LEED Gold, פעיל מ-2024 ומושך חברות בינלאומיות לעיר.
נמל סלוניקי
הנמל השני בגודלו ביוון ושער הסחר של הבלקן — הרחבת רציפים ושדרוג תשתיות בהיקף נרחב.
Thess INTEC
פארק טכנולוגיה ומדע בהשקעה של מעל 500 מיליון אירו, בשיתוף אוניברסיטת אריסטו — מנוע תעסוקה עתידי לעיר.
התוכנית הממשלתית והתב״ע החדשה
התב״ע של 2024 — הראשונה מאז 1993 — מגדירה את מערב העיר כהרחבה של מרכז העיר. בעיר כבר פועלות Amazon, Google, Microsoft, Deloitte ו-Pfizer.
העיר במבט אחד
הצצה לעיר סלוניקי
העיר עצמה
לא רק מספרים — עיר שרוצים לגור בה
כיכר אריסטוטלוס
לב העיר הפועם — בתי קפה, מסעדות ואירועים לאורך כל השנה, במרחק צעדים מהים.
המגדל הלבן
הסמל של סלוניקי ונקודת המפגש המרכזית בין העיר העתיקה לטיילת המודרנית.
עיר של שכבות היסטוריה
ממצאים ארכיאולוגיים שנחשפו בחפירות המטרו הפכו לתצוגה קבועה בתוך התחנות עצמן.
הקשר היהודי
מוזיאון השואה של יוון פנס של זיכרון בלב העיר
סלוניקי הייתה במשך מאות שנים ״ירושלים של הבלקן״ — קהילה יהודית שהיוותה רוב באוכלוסיית העיר. על מתחם תחנת הרכבת הישנה, ממנה יצאו הטרנספורטים, נבנה כעת מוזיאון השואה של יוון: מגדל בגובה 32 מטר שיואר בלילה כפנס של זיכרון.
- ◆מימון מובטח של 40 מיליון אירו — ממשלות יוון וגרמניה וקרן ניארכוס
- ◆פתיחה צפויה ב-2028
- ◆צפי של 150–300 אלף מבקרים בשנה
- ◆לצד המוזיאון נבנה פארק ReGenWesT המשקם את כל מערב העיר
- ◆בערים דומות, נכסים בסמוך למוזיאון עוגן חדש רשמו עליית ערך של 20%–40% (ורשה, בילבאו, לונדון)
מדריך
למה סלוניקי
+9.6%
עליית מחירי דירות ב-2024
+10%
עליית שכר דירה ב-2024
100,000+
סטודנטים — ביקוש קשיח לשכירות
40%-60%
מחירים נמוכים יותר מאתונה
€120,000
מחיר כניסה להשקעה
מדריך
ארבעת פרויקטי העוגן
| פרויקט | מה זה אומר |
|---|---|
| HUB26 | מרכז עסקים ומסחר חדש שמושך תעסוקה ואוכלוסייה למערב העיר |
| מוזיאון השואה | השקעה של 30-35 מיליון אירו, צפי 300-500 אלף מבקרים בשנה |
| Thess INTEC | פארק טכנולוגי בשטח 760 אלף מ״ר, 7,000 משרות, אישור באוגוסט 2025 |
| מתחם FIX | 25,000 מ״ר, מחירים של 5,500-10,000 אירו למ״ר |
מדריך
מהפכת התשתיות
- 1המטרו
הקו פעיל, וההרחבה לקלמריה נפתחת בפברואר 2026. הצפי: 15% פחות תנועה, 30% יותר פעילות מסחרית, ופרמיה של 10%-15% על נכסים בקרבת תחנות.
- 2Flyover
12 קילומטרים של כביש עילי, פתיחה במאי 2027.
- 3הנמל
רציף Pier 6 בהשקעה של 196 מיליון אירו.
מדריך
מפת האזורים
סלוניקי נחלקת לשלושה מרחבים — מרכז, מזרח ומערב — ולטבעת פרברים וכפרים שסביבה. לכל אזור אופי, קהל שוכרים ומחיר כניסה שונים.
שכונות העיר
- ◆City Center — לב העיר, ביקוש קבוע לשכירות ולתיירות
- ◆Nea Paralia — הטיילת המחודשת
- ◆Ano Poli — העיר העתיקה, נוף לים
- ◆40 Churches (Saranta Ekklisies) — שכונת מגורים ותיקה
- ◆Triandria — צמודה למרכז, מחירים נוחים
- ◆Kato Toumpa ו-Ano Toumpa — תשואות גבוהות בהשכרה ארוכת טווח
- ◆Vardaris — אזור בהתחדשות
- ◆Charilaou — ביקוש יציב מצד משפחות וסטודנטים
- ◆Voulgari — קרבה לצירי תחבורה
- ◆Faliro ו-Analipsi — סמוך לטיילת ולמרכז
הפרברים
- ◆Panorama — יוקרה על הגבעות
- ◆Kalamaria — הפרבר המבוקש במזרח, יעד ההרחבה של המטרו
- ◆Thermi — צומח סביב תעסוקה והייטק
- ◆Plagiari, Peraia, Epanomi — קו החוף הדרומי
הכפרים
- ◆Tagarades, Trilofos, Vasilika
- ◆Agia Paraskevi, Souroti
- ◆Nea Redestos, Kardia, Neo Rysio
רוצים להשוות לחוף הים? מדריך חלקידיקי. מימון: משכנתא ביוון.
שאלות נפוצות על השקעה בסלוניקי
למה להשקיע בסלוניקי ולא באתונה?+
מחירי הנכסים בסלוניקי נמוכים ב-40%-60% מאתונה, מחיר הכניסה מתחיל ב-120,000 אירו, ובעיר יותר מ-100,000 סטודנטים שמייצרים ביקוש קשיח לשכירות. ב-2024 עלו מחירי הדירות ב-9.6% ושכר הדירה ב-10%.
אילו פרויקטי עוגן משנים את פני סלוניקי?+
HUB26 (מרכז עסקים ומסחר), מוזיאון השואה בהשקעה של 30-35 מיליון אירו עם צפי ל-300-500 אלף מבקרים בשנה, פארק הטכנולוגיה Thess INTEC בשטח 760 אלף מ״ר ו-7,000 משרות שאושר באוגוסט 2025, ומתחם FIX בשטח 25,000 מ״ר במחירים של 5,500-10,000 אירו למ״ר.
איך המטרו החדש משפיע על מחירי הנדל״ן?+
המטרו פעיל, וההרחבה לקלמריה נפתחת בפברואר 2026. הצפי הוא 15% פחות תנועה, 30% יותר פעילות מסחרית ופרמיה של 10%-15% על נכסים בקרבת התחנות. במקביל נבנה ה-Flyover — 12 קילומטרים של כביש עילי שייפתח במאי 2027.
אילו אזורים בסלוניקי מתאימים להשקעה?+
במרכז — City Center, Nea Paralia, Ano Poli ו-40 Churches; שכונות מגורים עם תשואה גבוהה כמו Toumpa, Charilaou ו-Triandria; ובפרברים — Kalamaria (יעד הרחבת המטרו), Panorama, Thermi ורצועת החוף Peraia, Plagiari ו-Epanomi.
שורה תחתונה
מה זה אומר למשקיע הישראלי
- ◆משכנתא לישראלים בשיתוף Eurobank בריבית של 3.5%–4.3%, בהתאם לפרופיל הלווה ולנכס.
- ◆פטור ממע״מ על רכישת דירות חדשות עד סוף 2026 — חיסכון מיידי בעלות הרכישה.
- ◆רגולציית ההשכרה החדשה פועלת לטובת בעלי רישיון קבוע: כ-50% מהדירות המושכרות היום צפויות לצאת מהשוק, וההיצע המורשה — כמו זה של גפן גלובל — נהנה מכך.
- ◆המחירים במערב העיר נמוכים בכ-50% ממרכז העיר — במרחק תחנת מטרו אחת בלבד.
- ◆פער של כ-20% מתחת לשיא שלפני המשבר — פוטנציאל השבחה שעדיין לא מוצה.
הפרויקטים שלנו בסלוניקי
נכסים בשטח, לא מצגות
צרו קשר
נחזור אליכם בהקדם לתיאום שיחת ייעוץ אישית עם מומחי גפן גלובל.