המדריך המלא להשקעות נדל״ן ביוון
ריכזנו כאן את כל המידע החיוני להשקעת נדל״ן מוצלחת ביוון: סקירת מקרו, אסטרטגיות השקעה, סוגי נכסים ותשואות, התהליך המשפטי, מלכודות שכדאי להכיר, גולדן ויזה, מיסוי ועלויות, השוואה ליעדים אחרים בעולם, ניהול הנכס אחרי הרכישה ומסלול המס לפנסיונרים.
למה יוון נתוני מקרו
כלכלת יוון עברה בעשור האחרון טרנספורמציה מבנית עמוקה. לאחר משבר כלכלי ממושך שהגיע לשיא עם אבטלה של 28%, המדינה התאוששה עם צמיחה עקבית בתוצר, ירידה חדה באבטלה וגידול משמעותי בתיירות. מחירי הדיור בערים הגדולות עלו בשיעור של 53.8% בין 2017 ל-2023.
היתרונות
- ◆חברה באיחוד האירופי ובגוש היורו
- ◆תוכנית Golden Visa
- ◆מחירי כניסה נמוכים ממערב אירופה
- ◆ביקוש גבוה לשכירות
- ◆השעיית מס רווח הון (0%) עד סוף 2026
- ◆הקפאת מע״מ (24%) על בנייה חדשה עד סוף 2026
שני יעדי הליבה שלנו בצפון יוון מפורטים בעמודים ייעודיים: נדל״ן בסלוניקי ו-נדל״ן בחלקידיקי.
אסטרטגיות השקעה ארוך · קצר · פליפ
השכרה ארוכת טווח
- ◆תשואה 5%-7% ברוטו באזורים כמו טומבה וחרילאו
- ◆ביקוש קשיח
- ◆דירות קטנות = תשואה גבוהה יותר על ההון
השכרה קצרת טווח
- ◆פוטנציאל 10%-15% נטו אחרי הוצאות
- ◆עונתיות ודמי ניהול גבוהים
- ◆נכס לייף-סטייל
- ◆רגולציה משתנה, בעיקר בעיר
פליפ
- ◆רכישה בפריסייל ומכירה לצד האכלוס
- ◆רווח 15%-25% על הרכישה, ולעיתים 30%-50% על ההון
- ◆בחסות השעיית מס רווח הון עד 2026
סוגי נכסים ותשואות
| סוג נכס | תשואה / רווח |
|---|---|
| דירות להשכרה ארוכת טווח | 5%-7% |
| דירות Airbnb (דורש רישיון AMA) | 8%-12% |
| נכסים מסחריים | 6%-9% |
| פרויקטי השבחה | 15%-25% רווח |
התהליך המשפטי שלב אחר שלב
- 1הנפקת AFM
מספר מס יווני, במשרדי המס.
- 2פתיחת חשבון בנק
Piraeus או Eurobank — Onboarding דיגיטלי, אך נדרש ביקור.
- 3מינוי נציג מס
רואה חשבון מקומי.
- 4בדיקת נאותות בטאבו
Ktimatologio.
- 5חתימה בפני נוטריון
מס רכישה 3.09%.
- 6רישום בטאבו
השלמת העברת הבעלות.
בדיקות קריטיות
תעודת זהות בניין אלקטרונית (EBI) — חובה מאפריל 2022: מהנדס מאמת התאמה להיתרים. בקרקעות — בדיקת מפות יער ואזורים ארכיאולוגיים.
פירוט נוסף בעמודי תהליך הרכישה ו-עלויות הרכישה.
ממה כדאי להתרחק
- 1פרטרים (מרתף / חצי-מרתף)
זולים בעשרות אחוזים, אבל היעדר תאורה, הצפות, ואקזיט כמעט בלתי אפשרי.
- 2דירה משופצת בבניין מוזנח
תשתיות הבניין (ביוב, גג) רקובות, קשה לרתום שכנים לתיקונים, נדרשת בדיקה הנדסית למבנה כולו.
- 3שיטת הרמזור
אחרי רעידת האדמה סווגו מבנים ירוק/כתום/אדום. אדום = איסור חוקי מוחלט על העברת בעלות.
בדיקת EBI מול מהנדס לפני חתימה היא חובה
אין תחליף לאימות הנדסי של המבנה כולו — לא של הדירה בלבד.
גולדן ויזה המדרגות המעודכנות
| מדרגה | סכום | היכן |
|---|---|---|
| Tier 1 | 800,000 אירו | אתונה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים מעל 3,100 תושבים — נכס 120 מ״ר לפחות |
| Tier 2 | 400,000 אירו | שאר יוון |
| Tier 3 | 250,000 אירו | עדיין אפשרי בכל מקום כולל סלוניקי, בשני תרחישים: הסבה ממסחרי למגורים, או שחזור מבנה לשימור |
מגבלה
מ-2025 נכסי גולדן ויזה אסורים ב-Airbnb, בקנסות של עד 50,000 אירו.
להרחבה: עמוד הגולדן ויזה.
מיסוי ועלויות
עלויות רכישה — 7%-10% סה״כ
| רכיב | שיעור |
|---|---|
| מס העברה | 3.09% |
| מע״מ על נכס חדש | 0% — מוקפא עד סוף 2026 (במקום 24%) |
| עורך דין | 1%-1.5% |
| נוטריון | 1%-1.5% |
| רישום | 0.5% |
| תיווך | 2% + מע״מ |
ENFIA — מס רכוש שנתי
- ◆2-16.20 אירו למ״ר לשנה
- ◆מ-2026 הנחה של 50% ביישובים מתחת ל-1,500 תושבים
- ◆פטור מלא צפוי ב-2027
מס שכירות 2026
| הכנסה שנתית | שיעור מס |
|---|---|
| עד 12,000 אירו | 15% |
| 12,000-21,000 אירו | 25% |
| 21,000-35,000 אירו | 35% |
| מעל 35,000 אירו | 45% |
פטור של שלוש שנים (36 חודשים) למי שמעביר נכס מ-Airbnb או נכס ריק להשכרה ארוכת טווח. מס רווח הון של 15% מושעה עד 31.12.2026.
עלויות שיפוץ
| רמת שיפוץ | עלות למ״ר |
|---|---|
| בסיסי | 400-600 אירו |
| מלא | 700-1,200 אירו |
| פרימיום | 1,200-1,800 אירו |
| סעיף | עלות |
|---|---|
| הריסות | 1,300 אירו |
| חשמל | 3,400 אירו |
| אינסטלציה | 3,000 אירו |
| אלומיניום | 3,500 אירו |
| מטבח | 4,400 אירו |
| ריצוף | 1,150 אירו |
| ניהול | 3,000 אירו |
| סה״כ | כ-30,500 אירו |
נכס בדירוג אנרגטי A/B משכיר ב-5%-15% יותר.
השוואה בינלאומית
| יוון | פורטוגל | קפריסין | ארה״ב | |
|---|---|---|---|---|
| מחיר למ״ר | 2,000-4,500 | 3,000-6,000 | 3,000-6,000 + מע״מ 19% (5% לראשון) | תלוי מדינה |
| תשואה ארוכת טווח | 5%-7% | 4%-5% | 4.5%-5.5% | — |
| תשואה קצרת טווח | 8%-12% | — | — | — |
| מע״מ יד שנייה | אין | 23% | — | — |
| מס שבח | 0% — פטור מלא | 28% | 20% | 15%-20% + FIRPTA |
| אמנת מס עם ישראל | יש | יש | אין | יש |
| מרחק טיסה | שעתיים | 6 שעות | שעה | 11-12 שעות |
ניהול נכסים
השכרה ארוכת טווח
- ◆תפוסה מעל 95%
- ◆עמלה: חודש שכירות למציאת דייר, או 5%-8% שוטף
השכרה קצרת טווח
- ◆עמלות 15%-25% מהמחזור
- ◆חובת רישיון AMA
- ◆ביטוח צד ג׳ והיטל אקלימי
- ◆המשקיע נושא בחשמל, מים, אינטרנט וניקיון
- ◆בגולדן ויזה — Airbnb אסור
מס 7% לפנסיונרים
מסלול Non-Dom מיולי 2020: מס אחיד של 7% על כל פנסיה זרה למשך 15 שנה.
תנאים
- ◆לא תושב מס יווני בחמש מתוך שש השנים הקודמות
- ◆מדינת אמנה (ישראל כן)
- ◆העברת תושבות מס, כולל ניתוק מישראל
- ◆בקשה עד סוף מרץ
| מדינה | שיעור ותקופה |
|---|---|
| יוון | 7% ל-15 שנה |
| פורטוגל | 10% ל-10 שנים |
| איטליה | 7% — דרום בלבד |
| קפריסין | 5% |
| ישראל | עד 50% |
חשוב
בלי ניתוק תושבות מס מישראל משלמים הפרשים בישראל. אנחנו עובדים עם רו״ח ועו״ד שמתמחים בזה.
שאלות נפוצות
למה להשקיע בנדל״ן ביוון?+
יוון חברה באיחוד האירופי ובגוש היורו, מציעה תוכנית Golden Visa, מחירי כניסה נמוכים ממערב אירופה וביקוש גבוה לשכירות. בנוסף, מס רווח הון מושעה (0%) עד סוף 2026 והמע״מ (24%) על בנייה חדשה מוקפא עד סוף 2026.
מהן העלויות הנלוות ברכישת נכס ביוון?+
סך העלויות הנלוות נע בין 7% ל-10%: מס העברה 3.09%, עורך דין 1%-1.5%, נוטריון 1%-1.5%, רישום 0.5% ותיווך 2% בתוספת מע״מ. על נכס חדש מקבלן המע״מ מוקפא ועומד על 0% עד סוף 2026 במקום 24%.
מהי תשואת השכירות שאפשר לצפות לה ביוון?+
השכרה ארוכת טווח מניבה 5%-7% ברוטו באזורים כמו טומבה וחרילאו. השכרה קצרת טווח מניבה פוטנציאל של 8%-12%, ולעיתים 10%-15% נטו אחרי הוצאות, בכפוף לעונתיות ולדמי ניהול גבוהים יותר.
מהן מדרגות הגולדן ויזה ביוון?+
Tier 1 — 800,000 אירו באתונה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים מעל 3,100 תושבים, בנכס של 120 מ״ר לפחות. Tier 2 — 400,000 אירו בשאר יוון. Tier 3 — 250,000 אירו עדיין אפשרי בכל מקום בשני תרחישים: הסבה ממסחרי למגורים או שחזור מבנה לשימור. מ-2025 אסור להשכיר נכסי גולדן ויזה ב-Airbnb, בקנס של עד 50,000 אירו.
אילו בדיקות חובה לבצע לפני רכישה?+
בדיקת נאותות בטאבו (Ktimatologio), תעודת זהות בניין אלקטרונית (EBI) שהיא חובה מאפריל 2022 ובה מהנדס מאמת התאמה להיתרים, ובקרקעות — בדיקת מפות יער ואזורים ארכיאולוגיים. מבנה שסווג אדום בשיטת הרמזור אסור להעברת בעלות.
כמה מס משלמים על הכנסות שכירות ביוון?+
מדרגות 2026: עד 12,000 אירו — 15%, בין 12 ל-21 אלף — 25%, בין 21 ל-35 אלף — 35%, ומעל — 45%. קיים פטור של שלוש שנים (36 חודשים) למי שמעביר נכס מ-Airbnb או נכס ריק להשכרה ארוכת טווח.
מהו מסלול מס 7% לפנסיונרים ביוון?+
מסלול Non-Dom שנכנס לתוקף ביולי 2020 מאפשר מס אחיד של 7% על כל פנסיה זרה למשך 15 שנה. התנאים: לא תושב מס יווני בחמש מתוך שש השנים הקודמות, אזרחות של מדינת אמנה (ישראל כן), והעברת תושבות מס כולל ניתוק מישראל. הבקשה מוגשת עד סוף מרץ.
המידע באתר הוא כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי, פיננסי או מיסויי המתאים לנסיבות האישיות שלכם.