5 טעויות שאני רואה משקיעים ישראלים עושים ביוון

ישבנו לשיחה עם תומר גנזי, מנכ״ל שותף בגפן גלובל, ופתחנו בשאלה אחת: מה הן הטעויות הכי נפוצות שאתה מכיר אצל משקיעים ישראלים ביוון? התשובה התגלגלה לחמש טעויות שחוזרות על עצמן שוב ושוב.

תומר גנזי:

אחרי שש שנים ומאות עסקאות של ישראלים ביוון, יש טעויות שחוזרות על עצמן שוב ושוב. חלקן עלו לי אישית בכסף. אלה החמש שאני פוגש הכי הרבה.

1. רכישה בלי אפיון מטרה

הכל מתחיל ונגמר באפיון המטרה. אנשים ניגשים לרכישה בלי לחשוב על זה עד הסוף: האם הרכישה למטרת השקעה, לשימוש עצמי, או אפילו כעוגן נוסף מחוץ לישראל? הרבה פעמים התשובה נמצאת באמצע, ואז צריך לדעת לתעדף ולהבין איפה נמצאים הוויתורים. מה יותר חשוב לנו, נוף לים או תשואה גבוהה?

2. לרדוף אחרי המחיר הכי נמוך

נשמע אינטרסנטי ולא אובייקטיבי כשזה נכתב על ידי חברה יזמית שמוכרת בעצמה נכסים, אבל אני מזמין אתכם לעשות שיעורי בית, לכתוב בקבוצות הפייסבוק ולגלות שמעבר לים הזול הוא הרבה יותר יקר. בעסקה ממוצעת של 100 אלף אירו, טעות שעולה כמה אלפי אירו היא הבדל של אחוזים רבים בתשואה. איך זה נראה בשטח? דירה משופצת ויפה בבניין ישן שאף אחד לא בדק את התשתיות שלו. או "דירת גן" שהיא בעצם פרטר במרתף שעבר הסבה. יווני לא יקנה דירה כזאת בחיים, ואז נשארים רק עם השכירות. ברור שצריך לרכוש נכון, אבל זול יותר זה לא בהכרח טוב יותר.

3. לבחון נכס בעיניים ישראליות

אם הנכס להשקעה, אנחנו לא קהל היעד. לכל אזור יש קהל יעד ותוכנית עסקית. לפעמים דירת סטודיו תעשה תשואה גבוהה יותר באחוזים מדירת 3 חדרים, למרות שהיא נתפסת אצל ישראלים כהגיונית פחות. האירופאים מחפשים דירות קטנות, יש הרבה נכסים שמיועדים לסטודנטים, והיוונים מחזיקים בעיקר משפחות עם ילד אחד.

4. "משכנתא או מינוף = כאב ראש"

כשמדברים על השקעה, בלי מינוף העסקה תמיד תהיה חסרה. מאבדים את הכוח החזק ביותר של הנדל"ן: הלוואות זולות על גבי הנכס. לא תראו משקיע נדל"ן רציני שלא משתמש בכסף של אחרים כדי להפוך כל אירו שהוא משקיע ל-2-3 אירו שעובדים.

5. לנסות לעשות את זה לבד

אגלה לכם סוד: בדירה הראשונה שרכשתי ביוון, ואולי גם בשנייה, הפסדתי כסף בעסקה. ועשיתי סקר שוק שחשבתי שהוא מקיף מאוד. אבל מה קרה בפועל? התמקדתי בדירה אחת, נסעתי מעל 5 פעמים כדי לסגור את העסקה (כפול 500 אירו הוצאות לכל הגעה), החלפתי עורך דין, 2 אדריכלים ו-2 מהנדסים. ועל המע"מ של 24% שיש ביוון לא יכולתי להזדכות, כי לא הייתה לי חברה. המסקנה: עבור עסקה אחת בודדת, התשומות פשוט לא משתלמות. בשבילי זה היה שכר לימוד לעוד ועוד עסקאות, שהובילו בסוף להקמה של גפן גלובל. אתם צריכים להחליט אם אתם עושים עסקה להשקעה או נכנסים לתחום כיזמים ומתעסקים בזה. לפי ההחלטה תדעו אם שווה לכם חברה מלווה שכבר עשתה את הטעויות, או לצאת למסע בעצמכם. בכל מקרה נשמח לעזור, תנסו אותנו :)

ראיון ועריכה: מערכת גפן גלובל.