תוכנית הבית שלי 3 ביוון: מה זה אומר למי שקונה דירה
"שמעתי שיש ביוון תוכנית חדשה למשכנתא מסובסדת. זה רלוונטי גם לי, כישראלי?" "ואם יעלו את מס הרכישה לרוכשים מחוץ לאיחוד, מי יקנה ממני את הדירה אחר כך?"
את השאלות האלה אנחנו שומעים הרבה בשבועות האחרונים. הן עלו אחרי הדיווחים על המחזור השלישי של תוכנית הדיור היוונית Σπίτι μου 3 (Spiti mou 3, ובעברית: "הבית שלי 3").
אז בואו נעשה סדר, בשפה פשוטה: מהי התוכנית, אילו מספרים פורסמו עד עכשיו, למי היא מיועדת, ואיך היא משתלבת עם טיוטת מס הרכישה של 15% לתושבי מס מחוץ לאיחוד האירופי ול-EEA. וגם למה לישראלים שקונים דירה בסלוניקי או בצפון יוון היא מעניינת בעיקר בעקיפין: לא כסבסוד בשבילם, אלא כסימן לביקוש מקומי ולנזילות בשוק.
חשוב לדעת, נכון ל-8 בנובמבר 2026: התוכנית הוכרזה, אבל ההגשות עדיין לא נפתחו. התנאים הסופיים יפורסמו בהחלטה המשותפת של המשרדים הרלוונטיים ו/או בקול הקורא הרשמי. המספרים במאמר מבוססים על דברי שרים ועל דיווחים בעיתונות היוונית, ולא על נוסח חוק או קול קורא. לא מצאנו עדיין עמוד רשמי של הבנק לפיתוח של יוון (ΕΑΤ) או של משרד ממשלתי עם התנאים הסופיים. לפני כל החלטה כדאי לבדוק את הנוסח העדכני עם עורך דין, ובנושאי מס עם יועץ מס.
מהי תוכנית Σπίτι μου 3?
Σπίτι μου 3 היא המחזור השלישי של תוכנית המשכנתאות המסובסדות של יוון. היא הוכרזה בתערוכה הבינלאומית של סלוניקי (TIF) ב-5 בספטמבר 2026, ולפי הדיווחים היא מיועדת לצעירים, לזוגות ולמשקי בית שקונים דירה ראשונה ביוון.
התקציב שדווח הוא כ-2 מיליארד אירו, והיעד הוא כ-20,000 משקי בית. חלק מהכתבות דיברו על "זוגות חדשים" וחלק על משקי בית; אנחנו משתמשים בניסוח הרחב יותר.
את התוכנית אמור להפעיל הבנק לפיתוח של יוון (Ελληνική Αναπτυξιακή Τράπεζα, בקיצור ΕΑΤ), יחד עם בנקים משתפי פעולה.
מתי זה מתחיל?
לפי הדיווחים, ההתחלה מתוכננת לסוף דצמבר 2026 או לתחילת ינואר 2027. שרת הלכידות החברתית והמשפחה, דומנה מיכאילידו, אמרה בראיון לערוץ ACTION 24 ב-29 באוקטובר 2026 שההפעלה מתוכננת לסוף דצמבר, בלי לנקוב ביום מדויק. דיווח נפרד, שקשור לבנק לפיתוח, דיבר על תחילת 2027.
חשוב להדגיש: זה חלון התחלה מתוכנן, לא מועד פתיחת הגשות. פרטי התהליך והמסמכים אמורים להתפרסם לפני כן, ועד אז כדאי להמתין להנחיות הרשמיות.
מה היה במחזורים הקודמים?
לפי CNN.gr ו-OT, במחזור הראשון נחתמו 7,814 חוזים ובמחזור השני 14,114, יחד 21,928 חוזים. לפי דיווח שקשור לבנק לפיתוח, מי שפספס את המחזור השני יצטרך להגיש בקשה חדשה. על המחזור הקודם כתבנו כאן: תוכנית הבית שלי 2 ביוון.
ולמי שקורא את זה מישראל: לפי מה שפורסם עד עכשיו, אתם בדרך כלל לא קהל היעד של הסבסוד עצמו. נרחיב על זה בהמשך.
המספרים העיקריים, לפי הדיווחים
אלה המספרים שחזרו בעיתונות היוונית נכון ל-8 בנובמבר 2026. הם תקרות ("עד", "לכל היותר"), לא מחירים של דירות מסוימות, ועדיין אינם נוסח משפטי סופי.
| נושא | לפי הדיווחים |
|---|---|
| תקציב כולל | כ-2 מיליארד אירו |
| יעד | כ-20,000 משקי בית, לדירה ראשונה |
| חלון התחלה מתוכנן | סוף דצמבר 2026 או תחילת ינואר 2027 (לא מועד הגשה) |
| מי מפעיל | הבנק לפיתוח של יוון (ΕΑΤ) עם בנקים משתפי פעולה |
| מקורות התקציב | 500 מיליון אירו מקרן ההתאוששות, 500 מיליון אירו מה-ΕΑΤ ומיליארד אירו מהבנקים. זה הרכב התקציב הכולל, לא של כל הלוואה בנפרד |
| תקרת גיל | עלתה ל-55 (במחזור הקודם 50) |
| שווי נכס מרבי | עד 300,000 אירו (היה 250,000) |
| הלוואה מרבית | עד 230,000 אירו (הייתה 190,000), ועד 90% משווי הנכס |
| הכנסה, יחיד | עד 25,000 אירו |
| הכנסה, נשואים | עד 35,000 אירו, ועוד 7,000 אירו לכל ילד |
| הכנסה, משפחה חד-הורית | עד 39,000 אירו, ועוד 7,000 אירו לכל ילד מעבר לראשון |
איך זה עובד בפועל: שתי דוגמאות
תקרת ההלוואה ושיעור המימון עובדים יחד, וההלוואה תהיה הנמוכה מביניהם:
- דירה בשווי 200,000 אירו: הלוואה של עד 180,000 אירו (90%). כלומר לפחות 20,000 אירו הון עצמי, ועוד עלויות הרכישה. פירוט מלא של העלויות: עלויות רכישה ביוון.
- דירה בשווי 300,000 אירו: כאן תקרת ההלוואה, 230,000 אירו, נמוכה מ-90%, ולכן נדרשים לפחות 70,000 אירו הון עצמי.
גם בצד ההכנסה פורסמו דוגמאות: זוג עם ילד אחד יכול להגיע עד 42,000 אירו, וזוג עם שני ילדים עד 49,000 אירו.
ועוד פרט שחזר בדיווחים: תקרת השטח של 150 מ"ר עולה ב-10 מ"ר לכל ילד מעבר לרביעי. למשפחה עם חמישה ילדים מדובר ב-160 מ"ר, ועם שישה ב-170 מ"ר.
ונקודה חשובה לא פחות מהמספרים: עמידה בתנאי הגיל וההכנסה לא מבטיחה הלוואה. הבנקים עדיין בודקים את כושר האשראי של כל פונה.
מי זכאי, ומי לא
לפי הדיווחים, התוכנית מיועדת למי שקונה דירה ראשונה ביוון, בכפוף לתנאי גיל והכנסה, ובמסגרת קריטריונים שתוארו כמיועדים לאנשים שגרים ומשתכרים ביוון.
אף אחד מהמקורות שבדקנו לא כתב שישראלים או משקיעים זרים שאינם תושבים זכאים לתוכנית. גם לגבי יוונים שגרים בחו"ל, הגורמים הרשמיים לא אמרו בבירור שהם נכללים. אנחנו לא נמציא כאן זכאות שלא פורסמה.
במילים פשוטות: ישראלים שגרים בישראל הם בדרך כלל לא קהל היעד של הסבסוד. העניין שלהם בתוכנית עקיף: ביקוש מקומי, וקונה יווני אפשרי בעתיד.
לגבי הגיל, השינוי שדווח במפורש הוא העלאת התקרה ל-55. במחזורים הקודמים היה גם רף תחתון של 25: במחזור הראשון טווח הגילים היה 25 עד 39, ובשני 25 עד 50. רף תחתון למחזור השלישי עוד לא פורסם בדיווחים שבדקנו.
איך זה משתלב עם טיוטת מס הרכישה של 15%
במקביל, יוון מקדמת מהלך נפרד: טיוטה להעלאת מס הרכישה (מס ההעברה) ל-15% על דירות מגורים שקונה אדם פרטי שהוא תושב מס מחוץ לאיחוד האירופי ול-EEA. לפי הטיוטה, השיעור החדש יחול על חוזים סופיים שייחתמו מ-1 ביולי 2027 ואילך.
חשוב להפריד בין השניים:
- "הבית שלי 3" מסבסדת רוכשי דירה ראשונה מקומיים.
- טיוטת המס מציעה מס העברה גבוה יותר לתושבי מס מחוץ לאיחוד ול-EEA. נכון לעכשיו היא הצעת חוק ולא חוק, והמבחן בה הוא תושבות מס, לא דרכון.
הרחבנו על הטיוטה במאמר נפרד: מס רכישה 15% ביוון: מה ידוע עד עכשיו.
גם העיתוי מעניין, בלי להפוך אותו לתחזית. התוכנית מתוכננת לסוף דצמבר 2026 או לתחילת ינואר 2027, וטיוטת המס מכוונת לחוזים מיולי 2027. בטווח מחירים דומה, שני כוחות עשויים למשוך לכיוונים שונים: סיוע לקונה המקומי מצד אחד, ומס גבוה יותר על חלק מהרוכשים מחוץ לאיחוד מצד שני. איך השוק יגיב? אנחנו לא יודעים. לכן לא נטען שהכוחות מקזזים זה את זה, וגם לא שהמחירים ייפלו או לא ייפלו.
מה זה אומר למי שקנה, או קונה, בסלוניקי ובצפון יוון
אם כבר קניתם דירה בסלוניקי, או שאתם בודקים רכישה בצפון יוון, השאלה הרלוונטית היא לא "האם אקבל את הסבסוד". השאלה היא מה התוכנית אומרת על הביקוש המקומי ועל הנזילות בשוק.
הרבה מהקונים העתידיים של דירה שישראלי מחזיק בסלוניקי יהיו יוונים מקומיים. תוכנית לדירה ראשונה, שמכוונת לכ-20,000 משקי בית ולנכסים בשווי של עד 300,000 אירו, עשויה להוסיף כוח קנייה מקומי בדיוק בטווח המחירים הזה.
אז כששואלים אותנו "מי יקנה ממני אחר כך, אם זרים ישלמו יותר מס?", זו סיבה טובה להכיר את התוכנית. היא לא הבטחה שיהיה קונה, ולא הבטחה לגבי מועד כזה או אחר. זה הקשר, לא תחזית.
עוד על סלוניקי וצפון יוון: העמוד על סלוניקי והמאמר למה צפון יוון.
שאלות נפוצות
האם אני, כישראלי, זכאי לתוכנית?
לפי מה שפורסם עד עכשיו, בדרך כלל לא. התוכנית מתוארת כמיועדת לרוכשי דירה ראשונה שגרים ומשתכרים ביוון, בכפוף לתנאי גיל והכנסה. אף מקור שבדקנו לא כתב שמשקיעים ישראלים שאינם תושבים זכאים.
מי יקנה ממני את הדירה אחר כך?
הרבה מהקונים העתידיים בסלוניקי יהיו יוונים מקומיים. תוכנית שמכוונת לכ-20,000 משקי בית, בנכסים של עד 300,000 אירו, עשויה להוסיף כוח קנייה מקומי. זה הקשר רלוונטי, לא הבטחה שיהיה קונה ולא הבטחה לגבי מועד יציאה מסוים.
האם המחירים ייפלו בגלל המס על זרים?
אין לנו דרך לדעת, ולכן לא נענה בכן או לא. טיוטת מס הרכישה היא עדיין הצעת חוק, ובמקביל יוון מקדמת סבסוד לרוכשי דירה ראשונה מקומיים. שני הכוחות עשויים למשוך לכיוונים שונים בטווח מחירים דומה. על הטיוטה כתבנו בנפרד: מס רכישה 15% ביוון.
מתי אפשר להגיש בקשה?
עדיין לא. ההגשות לא נפתחו. חלון ההתחלה שדווח הוא סוף דצמבר 2026 או תחילת ינואר 2027, וזה לא מועד הגשה. כדאי להמתין לקול הקורא הרשמי.
אם אני עומד בתנאי הגיל וההכנסה, ההלוואה מובטחת?
לא. הבנקים עדיין בודקים את כושר האשראי, ועמידה בתנאי הסף אינה אישור אוטומטי.
מה הקשר בין התוכנית לטיוטת מס הרכישה?
אלה שני מהלכים נפרדים. האחד הוא סבסוד לרוכשי דירה ראשונה מקומיים. השני הוא טיוטה למס העברה גבוה יותר לתושבי מס מחוץ לאיחוד ול-EEA, לחוזים סופיים מ-1 ביולי 2027, ועדיין אינה חוק. לקוראים ישראלים העניין בסבסוד הוא עקיף: ביקוש מקומי ונזילות, לא זכאות אישית.
רוצים להבין מה זה אומר לכם?
יועץ של גפן גלובל יכול לעזור לכם להבין מה ידוע ומה עדיין לא, ולחבר אתכם לגורמים המקצועיים. אנחנו לא מבטיחים תוצאת מס מסוימת או תוצאה בשוק. אנחנו כן מבטיחים להסביר בשקיפות את מה שפורסם.
👉 לשיחה עם יועץ: https://geffen-global.co.il/contact
מקורות
הדיווחים שמהם נלקחו המספרים, לפי בדיקה מ-8 בנובמבר 2026:
- ieidiseis: מתי נפתחת התוכנית להגשות (4.11.2026, ביוונית)
- Parapolitika: תקרות הכנסה, הלוואות עד 230,000 אירו ו-20,000 זכאים (5.11.2026, ביוונית)
- CNN.gr: מה משתנה בהלוואה, בתנאי הגיל ובתנאי ההכנסה (14.10.2026, ביוונית)
- OT: Spiti mou 3: loans up to €230,000 and broader eligibility (11.10.2026)
- Workenter: מיכאילידו: ההתחלה מתוכננת לסוף דצמבר (29.10.2026, ביוונית)
- Capital.gr: ה-ΕΑΤ: מגיעה Σπίτι μου 3 עם משאבים של עד 2 מיליארד אירו (ביוונית)
- גפן גלובל: מס רכישה 15% ביוון
המידע במאמר כללי, ומבוסס על דיווחים ועל דברי שרים נכון לתאריך הכתיבה. לא נמצא עדיין עמוד רשמי של ה-ΕΑΤ או של משרד ממשלתי עם התנאים המשפטיים הסופיים. המאמר אינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס, ותנאים, מועדים ומספרים יכולים להשתנות כשיתפרסם הנוסח הרשמי.
רוצים לדבר עם מומחה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם לשיחת ייעוץ אישית.
