מס רכישה 15% ביוון: מה באמת ידוע, ולמה אפשר לנשום עמוק

עדכון: אוקטובר 2026. מדובר בטיוטת חוק שנמצאת בהתייעצות ציבורית, ולא בחוק סופי. השיעורים, התאריכים וההגדרות עוד יכולים להשתנות בפרלמנט היווני. נעדכן את המאמר כשיהיה נוסח סופי.

בשבועות האחרונים אנחנו מקבלים הרבה שאלות כמו "שמעתי שיוון מעלה את מס הרכישה ל-15%, זה נכון?" ו"האם עדיין כדאי לקנות?".

אז בואו נעשה סדר, בשפה פשוטה. מה הוכרז, מה כתוב בטיוטה, מה עוד לא ידוע, ולמה לדעתנו זה דווקא זמן טוב לתכנן בראש שקט.

מה קרה? ציר הזמן בקצרה

ספטמבר 2026: ראש ממשלת יוון, קיריאקוס מיצוטאקיס, הציג בתערוכה הבינלאומית של סלוניקי (TIF) חבילת צעדים כלכליים. אחד מהם הוא העלאה של מס הרכישה על דירות לרוכשים מחוץ לאיחוד האירופי, מכ-3% ל-15%. בהכרזה דובר על "אזרחים מחוץ לאיחוד", וישראל אפילו הוזכרה כדוגמה. אבל, כמו שנראה מיד, הנוסח שפורסם אחר כך בטיוטה שונה. (דיווח ב-OT)

18 באוקטובר 2026: משרד הכלכלה והאוצר היווני פרסם טיוטת חוק להתייעצות ציבורית. אפשר להגיש הערות עד 1 בנובמבר 2026, והמשרד מקווה לחוקק את החוק במהלך נובמבר. (Realtopedia, The Host Daily, ΣΚΑΪ)

השלב הבא: הטיוטה תעבור לפרלמנט. שם עוד אפשר לשנות את השיעור, את מי שהחוק חל עליו ואת תאריך התחילה. החוק נכנס לתוקף רק אחרי הצבעה ופרסום ברשומות.

מה כתוב בטיוטה, בשפה פשוטה

לפי סעיף 16 בטיוטה, כפי שדווח ב-Realtopedia, ב-The Host Daily וב-ΣΚΑΪ:

• כשאדם פרטי קונה דירת מגורים ביוון,
• ובזמן הרכישה הוא תושב מס במדינה שאינה באיחוד האירופי או ב-EEA (האיחוד, ועוד איסלנד, ליכטנשטיין ונורווגיה),
• מס הרכישה (ביוונית: מס העברה) יהיה 15% מהשווי לצורכי מס, במקום 3% כמו היום.

ממתי?

לפי סעיף 48(8) בטיוטה, השיעור החדש יחול על חוזים סופיים (ביוונית: οριστικά συμβόλαια) שייחתמו מ-1 ביולי 2027 ואילך.

ומה עם תוספת העירייה?

היום משלמים ביוון גם תוספת קטנה לעירייה, בגובה 3% מסכום המס. לכן בפועל השיעור היום הוא כ-3.09%. לפי קריאות של הטיוטה, התוספת הזו תחול גם על השיעור החדש, והשיעור האפקטיבי יגיע לכ-15.45%. זו פרשנות של כותבים שקראו את הטיוטה ולא עובדה סופית.

הנקודה הכי חשובה: תושבות מס, לא דרכון

כאן רוב הבלבול. הטיוטה לא מדברת על אזרחות. היא מדברת על תושבות מס, כלומר איפה אתם משלמים מסים בזמן הרכישה.

במילים פשוטות, לפי לשון הטיוטה:

• ישראלי שגר ומשלם מסים בישראל הוא תושב מס מחוץ לאיחוד, ולכן הטיוטה עשויה לחול עליו.
• ישראלי שגר ומשלם מסים במדינה באיחוד האירופי, למשל בגרמניה, לא נכלל בסעיף לפי הנוסח הנוכחי.
• הדרכון עצמו, ישראלי, אירופי או שניהם, הוא לא המבחן לפי הטיוטה.

כל מקרה הוא אישי. השאלה מי נחשב תושב מס היא שאלה מקצועית שכדאי לבדוק עם יועץ מס.

מה לא כתוב בטיוטה (וחשוב לדעת)

פטורים שהוזכרו בספטמבר: בהצגת הצעדים דיברו על פטורים, למשל ליוונים שגרים בחו״ל ולתושבי קבע ותיקים. בטיוטה הנוכחית לא מופיעים פטורים כאלה. ייתכן שיתווספו לפני ההצבעה, וייתכן שלא. לא נכתוב כאן על פטורים שלא מופיעים בטקסט.

חברות, מגרשים ונכסים אחרים: הטיוטה מדברת על אנשים פרטיים שקונים דירת מגורים. היא לא מתייחסת במפורש למצבים אחרים, ולכן לא נקבע כאן מה דינם.

הסכמים מוקדמים: בטיוטה אין כרגע הוראה מיוחדת להסכמים מוקדמים שנחתמו לפני יולי 2027. הנושא עוד פתוח.

ובינתיים? עד שהחוק יאושר ויפורסם, השיעור הרגיל ממשיך לחול על כולם.

למה אנחנו רואים את זה באופטימיות

אפשר לקרוא את הכותרת "15%" ולהיבהל. אנחנו מציעים להסתכל על זה אחרת.

1. יש זמן. לפי הטיוטה מדובר בחוזים סופיים מיולי 2027. זה נותן חלון של חודשים ארוכים ללמוד, לשאול, להשוות ולהחליט בלי לחץ.

2. התמונה מתבהרת. תוך זמן קצר יחסית יהיה נוסח סופי, ונדע בדיוק על מי הוא חל. החלטה טובה מתקבלת על בסיס מידע ברור ולא על בסיס כותרות.

3. הסיבות לבחור בצפון יוון לא השתנו. חלקידיקי עדיין יעד חופשה אהוב: חופים, יערות אורן, עונה ארוכה, ושעה ורבע משדה התעופה של סלוניקי. סלוניקי עדיין עיר חיה עם אוניברסיטאות ושירותים. הטבע, המרחק הקצר מישראל והתיירות לא תלויים בסעיף אחד בחוק.

4. זו הזדמנות לבדוק את התמונה המלאה. מס רכישה הוא רק חלק מעלויות הרכישה. יש גם עורך דין, נוטריון, רישום ועוד. כדאי להכיר את כולן: https://geffen-global.co.il/purchase-costs

לא צריך לרוץ, וגם לא לקפוא. פשוט לתכנן.

אז מה עושים עכשיו?

• לא מקבלים החלטות מכותרות. הנוסח עוד יכול להשתנות.
• בודקים את המצב האישי שלכם. תושבות מס, מבנה הרכישה ולוחות זמנים הם נושאים לשיחה עם עורך דין ויועץ מס. יש מבנים משפטיים שונים שכדאי לבדוק עם עו״ד ויועץ מס.
• מדברים איתנו. יועץ של גפן גלובל יכול לעזור לכם להבין מה הטיוטה אומרת על עסקה ספציפית שאתם שוקלים, ולחבר אתכם לגורמים המקצועיים. אנחנו לא מבטיחים תוצאת מס מסוימת. אנחנו כן מבטיחים להסביר בשקיפות מה ידוע ומה לא.

👉 לשיחה עם יועץ: https://geffen-global.co.il/contact 👉 עלויות רכישה ביוון: https://geffen-global.co.il/purchase-costs 👉 להכיר את חלקידיקי: https://geffen-global.co.il/halkidiki 👉 פרויקט NOMA בפפקוחורי: https://geffen-global.co.il/pefkochori

שאלות נפוצות

האם מס רכישה של 15% ביוון כבר בתוקף?

לא. נכון לאוקטובר 2026 זו טיוטת חוק בהתייעצות ציבורית. היא עוד צריכה לעבור בפרלמנט, ויכולים להיות בה שינויים.

על מי הטיוטה חלה?

לפי הנוסח הנוכחי, על אדם פרטי שקונה דירת מגורים ובזמן הרכישה הוא תושב מס מחוץ לאיחוד האירופי וה-EEA.

ממתי זה אמור לחול?

לפי הטיוטה, על חוזים סופיים מ-1 ביולי 2027. גם התאריך הזה עוד יכול להשתנות.

יש לי דרכון אירופי. זה עוזר?

לפי הטיוטה המבחן הוא תושבות מס, לא דרכון. כדאי לבדוק את המקרה האישי שלכם עם יועץ מס.

יש פטור ליוצאי יוון או לתושבים ותיקים?

פטורים כאלה הוזכרו בספטמבר, אבל בטיוטה הנוכחית הם לא מופיעים. ייתכן שיתווספו לפני ההצבעה.

מקורות

• Realtopedia: Greece drafts a 15% transfer tax on homes bought by non-EU and non-EEA tax residents from 1 July 2027 (20.10.2026)
• The Host Daily: Greece 15% Transfer Tax Draft Bill: Tax Residence, Not Passport
• ΣΚΑΪ: כל הצעדים בנושא נדל״ן בהצעת החוק של משרד האוצר (20.10.2026, ביוונית, סעיף 16)
• משרד הכלכלה והאוצר היווני: הודעה על פרסום הטיוטה להתייעצות (ביוונית)
• Taxheaven: טבלת הסעיפים בהצעת החוק ותאריכי התחילה (ביוונית)
• Obolos: מס העברה 3.09% ופירוט ההכרזה (ביוונית)
• OT: PM Mitsotakis announces economic measures at TIF speech

המידע במאמר כללי ומבוסס על טיוטת חוק ועל דיווחים בתקשורת, נכון לתאריך הכתיבה. הוא אינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. לפני כל החלטה כדאי להתייעץ עם עורך דין ועם יועץ מס.